يتساءل المواطنون خلال هذه الأيام عن موعد تطبيق زيادة الإيجار القديم وفقًا لنص القانون الصادر برقم 10 لسنة 2022، والذي نص على زيادة القيمة الإيجارية بشكل سنوي، ويبدأ تطبيقها بداية من شهر مارس الجاري، بعد أن صدق الرئيس عبد الفتاح السيسي عليها، في 6 مارس 2022.
15%زيادة للايجار القديم
تعتبر زيادة الإيجار القديم هذا العام، الزيادة الثالثة، حيث كان قد تم زيادة القيمة الإيجارية 5 أمثال في بداية تطبيق القانون، وفي العام الماضي "مارس 2023" كانت الزيادة الثانية في القيمة الإيجارية، وفي العام الحالي، يستعد المخاطبون بأحكام القانون الصادر لتطبيق الزيادة الثالثة.
وتطبق زيادة الإيجار القديم المقررة على الأشخاص الاعتباريين في القانون، وهم محددون في 6 حالات فقط، هي التي ستقوم بتسديد القيمة الإيجارية مضافة إليها نسبة الزيادة المقررة بالقانون الخاص بـ ببعض الإجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى.
وفيما يخص الحالات التي تخضع لزيادة الإيجار القديم ؛
يخضع لـ زيادة الإيجار القديم كل من الدولة والمحافظات والبلديات بالشروط التي يُحددها القانون والمؤسسات العامة وغيرها من المنشآت التي يمنحها القانون شخصية اعتبارية.
وتدخل الهيئات والطوائف الدينية التي تعترف لها الدولة بشخصية اعتبارية، إضافة إلى هيئة الأوقاف، وكذلك الشركات التجارية والمدنية، والجمعيات والمؤسسات والأحزاب المُنشأة وفقا” للأحكام النافذة، أما الحالة السادسة فهي كل مجموعة من الأشخاص أو الأموال تثبت لها الشخصية الاعتبارية بمقتضى القوانين النافذة".
وحدد القانون ماهية الشخصية الاعتبارية، فوصفها بأنها الكيان المستقل عن مجموعة الأشخاص والأموال المؤسسة له، لتحقيق غرض معين، ومعترف له بالشخصية القانونية.
والشخصيات الاعتبارية إما أن تكون عامة مثل الدولة وما يتفرع عنها من جهات إدارية، أو خاصة مثل الشركات التجارية والجمعيات الخيرية.
وحدد القانون نسبة زيادة الإيجار القديم وعقوبة غير الملتزمين، حيث نص على أنه تكون الزيادة 15% بشكل دوري، بعد الزيادة الأولى التي كانت 5 أمثال القيمة الإيجارية السارية قبل إصدار القانون، وقد وضع القانون عقوبة لمن يتخلف أو يمتنع عن تطبيق الزيادة، حيث إنه وفقًا للقانون يتم طرد المستأجر نهائيًا وذلك بعد حكم قضائي يصدر في هذا الشأن.
أما العقوبات التي حددها قانون الإيجار القديم، تتعلق أيضًا بحالة عدم امتثال المستأجر للنص القانوني المحدد لمدة انتهاء عقد الإيجار وفسخه نهائيًا، والذي يكون بعد 5 سنوات من إصدار القانون أي في عام 2027.
ويتزامن ذلك مع وجود تعديلات مرتقبة على قانون الإيجار القديم للوحدات السكني، حيث كانت قد عقد لجنة الإسكان بمجلس النواب اجتماعًا، انتهى إلى مخاطبة الحكومة بإخطارها بالإحصائيات والبيانات المتعلقة بالإيجار القديم، من حيث عدد الوحدات المؤجرة وغيرها.
ومن المنتظر أن تجتمع لجنة الإسكان خلال الأيام لبحث مستجدات ملف الإيجار القديم، تمهيدًا لمناقشات موسعة بشأن وطرحه في حوار مجتمعي، يمكن أن يتمخض في النهاية عن توافق حول مشروع قانون يطرح على مجلس النواب لمناقشته وإقراره، ومن ثم إصدار بعد إحالته لرئيس الجمهورية.
فسخ عقد الإيجار القديم
وحدد القانون 5 حالات يتم فيها إنهاء عقد الإيجار القديم بين المالك والمستأجر فيما يخص الوحدات السكنية، والتي يعني تطبيقها الإخلال ببنود التعاقد المبرم بين الطرفين، وكذلك مخالفة أحكام قانون الإيجار القديم، والذي يؤدي إلى فسخ التعاقد وطرد المستأجر ورد الوحدة السكنية للمالك، بعدما يتخذ الإجراءات القانونية اللازمة التي في ضوئها يتم صدور حكم قضائي بطرد المستأجر.
تلك الحالات التي نص عليها القانون تشمل أول شيء؛ عدم سداد القيمة الإيجارية وهذه الحالة لها خطوات تدريجية حتى يتم فسخ عقد الإيجار، حيث إنه في حال لم يسدد المستأجر القيمة الإيجارية، يقوم المؤجر أو المالك بإخطاره بإنذار رسمي، وخلال 15 يوما إذا لم يسدد القيمة المستحقة، يمنحه القانون أحقية السداد أمام القاضي حتى بعد الاستئناف، وفي حال تكرر الأمر مرة أخرى، يجوز للمالك فسخ عقد الإيجار حال لم يقدم المستأجر عذرًا، وهذا يوضح المساحة الكافية التي يمنحها القانون للمستأجر لسداد القمية الإيجارية.
بينما وضع القانون حالة أخرى يتم بموجبها فسخ عقد الإيجار القديم فيما يخص الوحدات السكنية، وهي التصرف في الوحدة دون علم المؤجر أو المالك، حيث إن القانون يحظر هذا الأمر، سواء قام بتأجيرها أو التنازل عنها في الباطن، وفي هذه الحالة يتم رفع دعوى قضائية ويفسخ العقد مباشرة.
إضافة إلى حالة أخرى نص عليها القانون، وهي الإضرار بالوحدة كخدم حائط أو جدران في العقار، وفي هذه الحالة يثبت المالك الواقعة كي يحصل على حكم نهائي بفسخ عقد الإيجار واسترداد الوحدة المؤجرة.
وبعض المستأجرين قد يقومون باستخدام الوحدة المؤجرة للأغراض السكنية، في أعمال منافية للآداب، وفي هذه الحالة، يثبت المالك الواقعة ويتم رفع دعوى قضائية وبناءً عليه يتم استرداد الوحدة المؤجرة وطرد المستأجر.
كما نص القانون على حالة أخرى، وهي تغير استخدام نشاط الوحدة، أي تكون لغرض السكنى، ويستخدمها لغرض تجاري أو مكتب أو عيادة، وهي أعمال تخالف القانون والبنود التعاقدية بين المالك والمستأجر، وتؤدي إلى فسخ التعاقد.
أما فيما يخص الوحدات المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، فقد وضع القانون الجديد مدة محددة لإنهاء عقد الإيجار القديم وفسخ التعاقد نهائيًا بين المالك والمستأجر، وهي تكون بمثابة فترة انتقالية ومهلة محددة يمنحها القانون للمستأجر الاعتباري تمهيدًا لنقل الوحدة لمالكها أو ورثته والحصول عليها.
ويكون ذلك في عام 2027 وبالتحديد في شهر مارس، حيث يكون قد مضى على تنفيذ قانون الإيجار القديم بعد تعديل بزيادة الوحدة 15% شهريًا، 5 سنوات كاملة، بداية من شهر مارس 2022 إلى شهر مارس 2027.
تاريخ قوانين الإيجارات القديمة
وحسب موقع " برلماني " فإنه فيما يخص تاريخ قوانين الإيجارات القديمة فلقد مرت بأكثر من مرحلة من عام 1920 حيث صدر قانون رقم 11 لسنة 1920 وقرر فيه عدم إخراج المستأجر إلا لحكم قضائى، وذلك لأن هذه الفترة الزمنية عقب الحرب العالمية الأولى، وأثناء حكم السلطان فؤاد الأول كان ملاك العقارات يقومون بطرد المستأجرين عنوه قبل انتهاء مدة الايجار، وذلك لكى يقوموا بالتأجير للأجانب، فلذلك صدر هذا القانون ينص على عدم طرد المستأجر إلا بحكم قضائى للحفاظ على استقرار المواطنين فى الدولة المصرية.
ثم صدر قانون 4 لسنة 1921 فى عهد السلطان فؤاد الأول أيضا لكى يضم المحال التجارية مع السكن ويسرى عليهم نفس الحال بعدم الطرد إلا بحكم قضائى.
ثم صدر إبان الحرب العالمية الثانية فى عهد الملك فاروق الأول قانون 51 لسنة 1941 يمنع استغلال وجشع بعض ملاك العقارات من الزيادة الباهظة فى الأجرة، وينص على الإمتداد التلقائى للمدة للمستأجر المصرى، وذلك حرصا على المواطن من التشريد والضياع.
ثم صدر القانون المدنى المصرى رقم 131 لسنة 1948 لكى يمزج بين روح الشريعة الاسلامية ووضعية القانون الفرنسى وضع صياغته العلامة الفقيه الأستاذ عبد الرازق السنهورى، وأصدره الملك فاروق الأول عام 1948، ولكن صدور القانون المدنى لم يلغى قوانين الايجارات حيث أن العلاقة الايجارية تخضع للقانون المدنى، ولكنه أبقى على قوانين الايجارات الاستثنائية التى صدرت فى وقت الحرب العالمية كما هي، وسار العمل بها بصفة استثنائية بسبب ظروف الحرب وعدم الإستقرار للمواطنين وتجنبا لجشع بعض المؤجرين واستغلالهم المستأجرين وفرض مبالغ باهظة عليهم نظير الأجرة لفترة وجيزه حتى تدارك الأمر وصدر قوانين نهائية ليست استثنائية كما سنسرد.
واستقر الأمر على هذا النحو حتى قامت ثورة يوليو 1952 وبالرغم أنها كانت ثورة على النظام بأكمله إلا أنها اتفقت مع النظام الملكى فى الحفاظ على المستأجر، وابقت قوانين الإيجار القديمة بل وأضافت إليها بعض القوانين التى تحمى حق المستأجر وتصونه.
وصدر قانون 199 لسنة 1952 والذى خفض الأجرة بنسبة 15% للاماكن المنشأة من 1944 حتى 1952 ويسرى من أكتوبر 1952، ثم صدر قانون 55 لسنة 1958 وخفض الأجرة بنسبة 20% على الأماكن المنشأة من 1952 حتى 1958 ويسرى اعتبارا من يوليو 1958.
ثم صدر قانون 198 لسنة 1961 خفض الأجرة بنسبة 20% على الأماكن المنشأة من 1958 حتى 1961 ويسرى من ديسمبر 1961، ثم صدر قانون 46 لسنة 1962 وقام بزيادة الأجرة بعائد سنوى وقدره 5% من قيمة الأرض والمبانى، و3% من قيمة المبنى مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الاصلاحات والإدارة، وقام بتشكيل لجان تقدير الأجرة القانونية لكى يتيح الفرصة أمام من يريد التظلم من القيمة الايجارية المحددة، وكان يرأس هذه اللجان قضاه ويحق للمالك والمستأجر حق التظلم أمامها.
ثم صدر قانون 7 لسنة 1965 بتخفيض الأجرة بنسبة 34% إذا كان تقدير الأجرة نهائى فى تاريخ العمل بهذا القانون، وذلك لأن كثير من الملاك للعقارات كانوا يطعنون أمام لجان تحديد الأجرة، وتربط لهم أجرة باهظة بالمقابل كان هناك اعفاء ضريبى عن هذه العقارات من قبل الدولة لذلك قامت الدولة بالتدخل وخفض الأجرة أكثر من مرة.
ثم جاءت فترة السبعينيات وابتدت الأمور تستقر فى الدولة المصرية وصدر دستور 1971 وأصبحت هناك شرعية دستورية مستقرة للبلاد، وصدر قانون رقم 49 لسنة 1977 والذى ألغى جميع قوانين الايجارات السابقة، وأوقف العمل بها نهائيا واستحدث أحكام جديدة مثل تنظيم ايجار الأماكن المفروشة، واعطى مالك العقار امتيازات أكثر، وجرم الحصول على "خلو رجل" فى المادة 26 منه، ولكنه أباح الحصول على مبلغ تأمين، ونص على الامتداد القانونى لعقد الايجار فى المادة 29 منه، وجعل الأصل فى الايجار أن رب الأسرة يتعاقد على المسكن له ولزوجته وأولاده، ولذلك نص على الامتداد، وأجاز للمالك زيادة عدد الوحدات والتعلية فى المبنى فى المادة 32 منه، ونص على اعفاء الضريبة العقارية فى المادة 66 منه، ونص على اعطاء المالك دعم فى مواد البناء مقابل التأجير بالشروط المنصوص عليها فى هذه القوانين، وأهمها الامتداد القانونى لعقد الايجار فى المادة 69 ،70 منه وكما قرأنا قد انحاز هذا القانون بشكل كبير لمالك العقار واعطاه إمتيازات أكبر على نطاق أوسع.
ثم صدر قانون 136 لسنة 1981 فى فترة الثمانينات ووضع حد أدنى للوحدات بنظام التمليك، وأشرك المستأجر مع المؤجر فى صيانة وترميم العقار بنسب، ونص على زيادة الأجرة بنسب تتراوح من 30% الى 5% للأماكن غير السكنية فى المادة 77 منه، كما نص على اعطاء المؤجر قروض ميسرة معفية من جميع الضرائب والرسوم فى المادة 10 منه على أن يكون هذا القانون مكملا لما قبله، وقد رفع التجريم عن "خلو الرجل" تحت بند مقدم ايجار فى المادة 6 منه، وقد جعلت هذا المقدم لرفع العبء عن المؤجر وجعلته مقدار يساوى أجرة سنتين، ومن هذا المنطلق حصل المؤجر على مبلغ مالى مجمد وتوسع فيه تحت مسمى "خلو رجل"، بجانب مبلغ التأمين وعلى هذا فقد افلت المؤجر من العقاب المجرم لتقاضى مبلغ "خلو الرجل"، وخاصة أنه كان بالتراضى فلذلك لم يقم المستأجر بتقديم شكوى الحصول على "خلو رجل" وجميع الأعمال الدرامية الفنية التى تعكس واقع المجتمع المصرى فى هذه الحقبة الزمنية وثقت هذا الواقع.
واستمر الأمر على هذا النحو حتى صدر قانون 4 لسنة 1996 والمعروف بإسم قانون الايجار الجديد والذى أطلق حرية التعاقد بين المالك والمستأجر فيما يخص القيمة الايجارية، واخضع العلاقة للقانون المدنى رقم 131 لسنة 1948 وأصبح العقد شريعة المتعاقدين يخضع للعلاقة الحرة، ومن ثم أطلق العنان للمؤجر أن يستغل المستأجر وأدى الى عدم الأستقرار الأسرى بسبب المدة القصيرة وانتهائها والتى لم يستقر معها المستأجر، ثم صدر قانون رقم 6 لسنة 1997 والذى نص على زيادة الأجرة القانونية للوحدات.